商品房开发贷款抵押权与买受人权利的冲突

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2020年01月03日 20:27
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(315040 中国光大银行宁波分行 浙江 宁波)
摘 要:房地产开发贷款,通常以该房地产开发项目所占用的土地使用权或该项目在建工程为抵押物。房地产开发项目取得预售许可并将房地产出售给消费者后,银行的抵押权不得对抗买受人的权利,银行不得对已完成销售的房地产继续行使抵押权。因此,银行需对该开发项目的销售进度及售房款回款情况进行必要的跟踪、监控,对售房资金进行严格监管,以保障项目开发贷款能够得以顺利清偿。
关键词:房地产开发贷款;抵押权;买受人
房地产开发企业在开发商品房项目过程中,常常因自有资金不足而需向银行申请项目开发贷款。实践操作中,为担保银行债权的实现,此类贷款多以该项目所占用的土地使用权或该项目在建工程为抵押物。随着项目开发进度,达到预售条件并领取预售证后,房地产开发企业与购房者签订《商品房买卖合同》,购房者一旦按约定交付购房款项,即享有要求开发企业按约交付房产并在规定时限内办妥房地产相关权证的请求权。问题是,如开发企业将来未按约还款,银行需处置抵押物以清收贷款时,银行的抵押权是否可以对抗购房者对房产的请求权?在银行抵押权与购房者的请求权之间产生冲突的情况下,先行法律优先保障何种权利?
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)(法释【2002】16号)答复:一、人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中,应当依照《中国人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
以上答复意见虽未直接比较抵押权与消费者权益的优先顺位,但显然可以得出结论:消费者请求权优先于银行抵押权。须注意的是,该批复中对买受人行使优先权设定了两个条件(必须同时满足):1、优先权的主体是消费者,因此排除了法人或其他组织以及为经营需要而购买房产的人;2、必须已交付全部或大部分购房款。