重庆十三五房地产业发展规划

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2020年03月21日 19:05
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重庆市“十三五”房地产业发展规划 (征求意见稿) 重庆市城市建设综合开发管理办公室 2016年3月

目 录 一、“十二五”发展回顾 .............................................................. 1 (一)发展成就 .................................................................... 1 (二)存在问题 .................................................................... 7 二、“十三五”房地产业发展机遇与挑战 .................................. 8 (一)发展机遇 .................................................................... 8 (二)面临挑战 .................................................................. 11 三、指导思想与发展目标 ....................................................... 12 (一)指导思想 .................................................................. 12 (二)基本原则 .................................................................. 12 (三)发展目标 .................................................................. 13 四、五大功能区房地产开发布局及发展目标 ....................... 15 (一)都市功能核心区和拓展区房地产布局及发展目标 .............................................................................................. 16 (二)城市发展新区房地产布局及发展目标 .................. 21 (三)渝东北生态涵养发展区房地产布局及发展目标 .. 25 (四)渝东南生态保护发展区房地产布局及发展目标 .. 28 五、主要任务 ............................................................................ 31 (一)化解房地产库存,促进房地产市场平稳健康发展 .............................................................................................. 31 (二)推进保障房建设,完善市场+保障双轨制住房保障体系 ...................................................................................... 32 1

(三)丰富房地产业态,培育新的经济增长点 .............. 33 (四)完善服务设施配套,全面提升城市宜居条件 ...... 36 (五)完善信用管理体系建设,营造公平有序发展环境 .............................................................................................. 38 (六)推进住宅产业现代化建设,提升行业开发质量与水平 .......................................................................................... 36 (七)加快推进十大商务区建设,提升城市综合竞争力 .............................................................................................. 34 (八)培育大型骨干企业,提升行业集中度和竞争力 .. 38 六、保障措施 ............................................................................ 39 (一)强化组织领导 .......................................................... 39 (二)加强市场监管 .......................................................... 40 (三)发挥土地供应调节作用 .......................................... 41 (四)加强财税金融支持 .................................................. 42 (五)发挥行业协会作用 .................................................. 43 附:关于指标测算的有关说明 ............................................... 44 2

重庆市“十三五”房地产业发展规划 房地产业是我国国民经济的支柱产业,对拉动经济增长、改善城市环境、提升城市集聚和服务功能,促进就业等贡献巨大。为保持房地产业健康平稳发展,根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2015]4号)、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号),《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发[2014]36号),《国家新型城镇化规划(2014-2020)》、《重庆市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》等文件精神和要求,结合重庆市实际,特编制《重庆市“十三五”房地产业发展规划》,规划期限为2016-2020年。本规划是“十三五”期间统揽全市房地产业发展的指导性、纲领性文件。 一、“十二五”发展回顾 “十二五”以来,我市认真贯彻落实国家相关政策,完善市场调控措施,确保房地产供求平衡,市场总体运行平稳有序。 (一)发展成就 1.房地产业成为支撑经济发展的中坚力量 一是经济发展的重要支柱。“十二五”期间,全市累计完成房地产开发投资14917亿元,占全市固定资产投资的比重平均为25.9%,是推动并稳定全市固定资产投资增长的重要力量;全市房地产业实现增加值占全市GDP的比重稳定在5%左右,是全市经济发展名副其实的1

重要支柱。 二是财政税收的重要来源。“十二五”期间,全市地方房地产税收实现1835.16亿元,占全市地方税收的36.4%;房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等等与房地产和土地相关的税收占重庆公共财政收入的比重超过25%;国有土地使用权出让金占政府财政总收入的比重超过50%,房地产业已经成为全市地方财政税收的重要来源。 三是产业推进的重要引擎。房地产业辐射面广、带动力强,产业稳健发展带动了建筑建材、装修装饰、家具家电、日用消费品工业以及市场营销策划、房地产经纪、物业服务、园林绿化等几十个产业迅速发展,是推进全市产业健康发展的重要引擎。 四是容纳就业的重要渠道。“十二五”期间,全市房地产开发及建筑业共容纳就业人员超过220万人,约占全市从业人员的比重13%①左右,房地产业成为吸纳全市劳动力就业的重要渠道,对缓解全市就业压力,保持社会和谐稳定发挥重要了作用。 表1-1:“十二五”期间房地产开发投资情况 年份 2011 2012 2013 2014 2015 房地产开发投资 固定资产投资 房地产开发(亿元) (亿元) 投资占比 2015 2508 3013 3630 3751 7686 9380 11205 13224 15500 26.2% 26.7% 26.9% 27.5% 24.2% ① 根据2015年统计年鉴劳动就业数据计算。 2

图1-1:“十二五”期间重庆市房地产开发投资情况 2.市场规模扩张迅速且运行平稳 “十二五”期间,全市累计房地产开发投资14917亿元,完成“十二五”规划预计指标的150.7%,年均增长18.3%;累计新开工房屋面积32344万平方米,完成“十二五”规划预计指标的129.4%,年均增长-1.6%;累计竣工房屋面积19567万平方米,完成“十二五”规划预计指标的102.4%,年均增长12.0%;累计商品房销售面积24355万平方米,完成“十二五”规划预计指标的93.7%,年均增长4.5%。总体看来,“十二五”期间,全市房地产市场规模有较大提升,各项指标完成情况较好。 3

表1-2:“十二五”房地产业主要指标完成情况 指标名称 房地产开发投资 房屋新开工面积 房屋竣工面积 商品房销售面积 单位 亿元 万平方米 万平方米 万平方米 规划目标 累计 9900 25000 19100 26000 年均 1980 5000 3820 5200 完成情况 累计 14918 32344 19567 24355 年均 2984 6469 3913 4871 图1-2:全市房屋新开工、竣工及商品房销售情况 (单位:万平方米) 3.民生居住权利得到进一步保障 围绕市场需求的日益多元化,全市积极构建政府和市场相结合的双轨制住房供应体系,通过“低端有保障、中端有市场、高端有约束”分层调控,不断加大改善型住房产品的市场投放力度,住房保障能力4

显著提升。“十二五”期末,全市城镇家庭每户拥有住房数量达到1套以上,城镇常住居民人均房屋建筑面积35.63平方米①,达到全面小康社会水平。全市基本形成了以公租房为核心,涵盖廉租房、棚户区(危旧房)改造、城中村改造、农民工公寓等多位一体的住房保障体系。“十二五”期间,全市累计建成公租房2768万平方米、配租17.4万套,完成城市棚户区(危旧房)改造1331.8万平方米,煤矿棚户区改造65.6万平方米,农村危房改造64万户。②,切实保障城市低收入、务工人员、社会“夹心层”人员等各类人群的住房需求。 4.居住配套设施不断完善 “十二五”期间,全市继续加大城市配套设施建设,营造和谐优美、舒适方便的居住环境。一是加大城市基础设施建设,建成城市道路8531公里,人均城市道路面积达11.25平方米,主城区骨干路网基本建成,轨道交通通车里程达202公里,位居西部第一。二是进一步开敞城市空间,疏解城市密度,建设生态城市,全市建成区绿化覆盖面积40.55%,人均公园绿地面积16.54平方米③。三是加大城市老旧住宅区改造,完善配套功能,逐步实施物业管理,新建商品房小区已全部纳入专业化、市场化的物业管理。四是实施住宅建筑节能和环保工程,大力推进绿色小区建设,跟进完善新建小区各类配套设施,提升了居住区的品质。 ①《重庆市2015年统计年鉴》数据。 ②引自市建委内部材料。 ③引自向陈和平副市长《城市建设“十三五”规划编制工作情况汇报》。 5

5.市场主体逐步壮大成熟 积极培育和发展大型骨干房地产开发企业,鼓励企业做大做强。“十二五”期末,全市房地产业开发企业达到3169家,其中,一级开发资质企业53家,二级717家,三级601家①。一、二级资质占比由“十一五”末的17.2%增加到24.3%,开发企业的规模化、集团化程度逐渐提高,品牌实力和市场影响力不断攀升,抗风险的能力不断增强。以品牌重点开发企业为引领,带动提升了全行业开发品质。“十二五”末,全市物业管理企业达到2446家,房地产估价、房地产经纪、住房置业担保等住房金融消费服务市场主体有了新的发展,房地产市场中介服务体系逐步健全。 6.依法行政能力有效提升 大力加强房地产业法规建设,坚持依法行政,不断完善行业公共服务体系建设,提升市场监管能力,构建诚实、守信、和谐的房地产市场环境,有效地促进了行业平稳健康发展。修订了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》和《重庆市城镇房地产交易管理条例》,出台了《重庆市商品房预售资金首付款实施细则(试行)》、《重庆市房地产开发行业信用体系建设管理暂行办法》,不断完善房地产行业的法规体系和政策措施,大力加强房地产业信用体系建设,建立行业风险约束机制,较好地规范了房地产开发企业经营行为,维护了开发经营秩序。 ①资料来源于《重庆市建设行业经济形势分析》,建委计划处。 6

(二)存在问题 “十二五”期间,全市房地产业发展取得了令人瞩目的成绩,积累了宝贵的经验。但也必须看到,推进房地产业继续平稳健康发展还面临着一些问题,表现在以下四个方面: 一是发展模式有待提升。全市房地产开发企业沿续了过去拿地、建房、卖房,依赖土地增值获得高额利润的经营模式,开发企业一味追求高产出、高利润,不注重行业技术创新,住宅产品的科技含量不高。同时,房地产市场在研发设计、品牌策划、产品营销、金融服务等与“互联网+”的结合度不够紧密,产业的融合发展、跨界发展尚处起步阶段。 二是库存住宅有待消化。全市房地产市场在经历“十一五”、“十二五”时期的迅猛扩张后已经形成较大规模体量。2015年末,全市商品房待售面积同比增长29.8%,空置一年以上的商品房面积同比增长31.1%,房地产市场分化明显,部分区县库存消化期长达一年时间,去库存已经成为全行业发展的一项重要而紧迫的任务。 三是市场秩序有待规范。在房地产开发、建设、交易过程中不同程度存在违法违规行为,房地产开发商、二手房中介商的捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易、场外配资等违法违规行为还时有发生,极大地影响了全市房地产市场的发展形象和质量,亟待进一步整顿和规范。 四是配套设施有待完善。在城市快速开发过程中,只注重城市规模扩张,不注重城市内涵提升和功能完善,城市新开发区域公共交通、市政、医疗卫生、教育休闲等公共服务设施建设档次不高,布局不够7

合理,供给数量不足,尚不能充分满足已入住居民的各类需要。 二、“十三五”房地产业发展机遇与挑战 “十三五”是我国经济结构转型的关键时期,是我市全面建成小康社会,开启社会主义现代化建设新征程的关键时期,经济持续增长的良好支撑条件和基础没有改变,全市房地产行业发展既要紧抓重大机遇,也要妥善应对复杂挑战。 (一)发展机遇 1.新时期重大国家战略在重庆实施带来的机遇 实施“一带一路”战略和推动长江经济带发展,是党中央统筹利用国际国内两个市场、两种资源做出的重大战略决策。重庆是西部大开发的重要战略支点,处在“一带一路”和长江经济带的联结点上,在国家区域发展和对外开放格局中具有独特而重要的作用。中新(重庆)战略性互联互通示范项目落地重庆,将围绕金融服务、航空、交通物流、信息通信技术等重点领域开展,在国家一系列战略部署实施推动下,重庆市将进一步扩大向西向东对内对外开放,提升开放的高度、广度和深度,努力从设施联通、贸易畅通、信息互通等方面着手,形成全方位、多层次、宽领域的内陆开放体系。随着设施联通、贸易畅通和信息互通的不断深入,重庆对外来人口的吸引力和吸纳能力将不断得到增强,我市房地产业的发展空间将得到进一步拓展。 2.国家强力推动去库存形成的政策机遇 为了抑制过度房地产投资行为,避免房价波动过大,保障房地产8

业和国民经济的持续健康发展,中央对房地产市场实行了一定程度的政策调控,先后出台通过货币、税收和财政政策调整、户籍制度改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求,稳定住房消费,房地产市场逐步进入恢复期。2015年中央经济工作会议明确将去库存作为五大重点任务之一,提出通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场,显示出中央对房地产市场的调控由“限购从严”到“政策支持”的转变。“十三五”期间,国家对房地产行业偏暖的政策调节基调已经得到确立,国家宏观调控将使房地产市场更趋规范,将有利于整个行业的长远发展,这为我市完善房地产市场调控手段,促进行业健康发展提供了有力的政策支撑。 3.新型城镇化和五大功能区战略持续推进产生的机遇 “十二五”期间,市委市政府相继出台《关于贯彻落实国家新型城镇化规划的实施意见》、《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》等文件,积极推进新型城镇化。到2020年,我市常住人口城镇化率将达到65%以上,平均每年提高一个百分点以上,将推动中小城市吸纳更多的人口和产业,催生新的市场需求,而新型城镇化的推进,对城市更新、农村危旧房改造等存量的结构调整也将释放新的市场潜力。与之同时,全市五大功能区域发展战略持续推进对促进房地产市场健康发展的作用越来越明显。“十三五”时期,都市功能拓展区和城市发展新区高品质房地产业将有新的拓展,渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区的文化旅游地产、避暑休闲地产等功能地产需求将得到进一步发展。 9

4.“互联网+”和产业跨界融合带来的新兴机遇 伴随房地产市场步入更为成熟的市场阶段,房地产开发利润的水平整体下滑,金融环境发生显著变化,推动互联网创新成果与房地产业的深度跨界融合,已成为房地产业拓展产业领域、提高可持续发展能力的重要手段。同时,O2O的商业模式正在逐渐渗透到房地产开发运营的各个阶段,轻资产、线上线下联合等互联网模式将成为房地产市场走向的主要影响因素。在“互联网+”经济影响下,商业办公楼宇、住宅物业管理与电子商务将结合的更加紧密,房地产商+互联网企业、房地产商+电商、房地产商+金融等模式将快速涌现。借助大数据和云计算开展“私人定制”,借力“互联网+”精准投放产品,运用互联网技术发展具备家政、教育、医疗、社区金融等增值服务功能的虚拟社区等,将成为房地产业未来重要发展方向。在“互联网+”背景下,通过与金融、信息服务、社区服务等领域的跨界加速融合,房地产业发展环境将更加优化,产业领域进一步拓展,产业新的增长点加快显现,为推动房地产业健康稳定发展提供巨大机遇。 5.多元化置业需求潜力释放带来的机遇 “十二五”期末,我市人均GDP达到8000美元,都市功能核心区和都市功能拓展区更是突破15000美元,居民享受型消费比重不断提高,住房需求已逐步由单一居住型向品质型、功能型需求转变,中高端的改善性住宅以及具备养老、休闲、度假、避暑、养生等功能的功能性地产的潜在需求较大。随着城乡居民生活水平的不断提高,居民对住宅的生态环境、配套条件、服务功能等多元化的需求越来越高,10

并且随着我市“十三五”交通基础设施进一步完善,私家车保有量逐步增长,城乡居民出行方式更加便捷,商务地产、旅游度假地产、生态休闲地产、健康养生地产等功能性地产需求将得到持续释放。 (二)面临挑战 “十三五”期间,我市房地产业发展不可避免受到一些外部挑战,主要表现为: 一是宏观经济持续下行的挑战。“十三五”期间,世界经济仍处在缓慢复苏阶段,全球经济贸易增长乏力,我国经济将进入“中高速、优结构、新动力、多挑战”的新常态和“增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期政策消化期”三期叠加阶段,改革红利释放仍有一个过程。受此影响,房地产市场整体信心不足,刚需增长乏力,改善性需求不足局面难有质的改观。 二是全市发展不均衡不协调的挑战。重庆总体仍处于欠发达阶段、属于欠发达地区,发展不平衡不协调不可持续问题依然突出,表现为经济总量不够大、结构不够优,主导产业单一,新的增长点培育尚待时日,城乡、区域二元矛盾仍然突出,扶贫脱困任务繁重等,这将在一定程度上影响房地产业持续向好发展预期。 三是面临资源与环境约束趋紧的挑战。随着房地产开发到一定阶段,必然受到土地资源供给不足的制约。与之同时,我市房屋的建设与使用过程中一直存在能耗高、环境污染重等问题,新科技、新工艺在行业中的应用率不高。加快转变房屋建设方式,积极运用推广节能环保新技术,构建行业绿色发展方式,是我市房地产业转型发展必须面对的一项考验。 11

三、指导思想与发展目标 (一)指导思想 “十三五”期间,我市房地产业发展的指导思想是:全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神,全面落实“四个全面”战略布局,坚持发展是第一要务,坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,围绕“科学发展、富民兴渝”总任务,大力实施五大功能区域发展战略,将房地产业发展与全市经济平稳较快发展相结合,与改善城市人居环境和综合竞争力、提升城乡人民福祉相结合,有效化解房地产业长期发展过程中积累的突出矛盾,大力推进去库存,注重发展的平衡性、协调性,努力实现房地产业平稳健康可持续发展,让城乡居民生活得更加美好,为我市全面建成小康社会、开启社会主义现代化新征程提供强有力的物质支撑。 (二)基本原则 “十三五”期间,推进我市房地产业健康平稳发展,需要遵循以下原则: ——均衡稳定发展原则。全面分析全市房地产市场供求变化关系,科学制订房地产年度开发计划,注重分类指导,梯次推进,保证房地产供应与需求总体平衡。灵活运用土地、财税、金融等政策工具包,加强对市场供需的精准调控,努力确市场运行平稳。 ——结构优化发展原则。统筹社会经济发展水平、城镇化进程、家庭人口结构和住房支付能力等约束条件,进一步优化产品供给,适应市场从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。合理布局地产12

空间布局,形成新型商业地产、中高档住宅、普通商品房和保障性住房比例协调的供应体系。 ——绿色和谐发展原则。注重房地产开发与环境、资源的协调关系,注重发展绿色建筑、绿色空间,注重城市的绿色化。在保护资源优化环境的基础上不断完善城市功能,改善人居环境,保障人的居住权利。加大科技创新力度,大力推进住宅产业现代化,促进产业向绿色生态可持续方向发展。 ——跨界融合发展原则。推进房地产业与现代商贸、新型工业、文化旅游、科技教育、养老养生产业等深度融合,鼓励房地产业面向大众创新需求,拉伸房地产全产业链。推进“互联网+房地产业”模式,实现房地产开发、营销与配套服务的模式创新,为城市提供新鲜的居住与创业体验。 (三)发展目标 制订全市“十三五”房地产业发展目标指标,需要全面系统,统筹兼顾各种内外部因素,以客观务实的态度把握经济新常态,并适应、把握和引领经济新常态。一方面要看到,世界经济复苏进程缓慢,我国经济新常态和“三期”叠加,经济下行态势仍在探底,全市商品住宅总体供大于求,行业已经进入深度调整期,去库存、调结构、促改革成为行业发展大势,未来全市房地产行业发展不可能也不必要继续追求大规模、高速度,而应着力推进转型,逐步进入“增速降档、规模略增、结构调整、质量优化”的新时期,更加注重行业发展的质量和内涵。同时也要看到,房地产业在一段时期内仍是全市国民经济发展的重要产业,在拉动经济增长,促进劳动就业,保持社会稳定等方面13

发挥着重要而不可替代的作用。对“十三五”房地产业各项指标的规划应遵循稳中求进,稳中求好的总基调,要加强房地产调控预期,加大供给侧的结构性改革,使行业发展与国民经济总体发展水平相匹配,做到降速而不失速,防止全行业出现大起大落。“十三五”房地产业各项重要指标设定,总体应与“十二五”期保持大体持平或略有回落,既保持增长的连续性,又给调控预留一定的回旋余地。 将全市房地产业发展“十三五”期间总体目标确定为:产业规模稳中有升、产业布局优化合理、房价基本稳定,通过五年的努力,将房地产业打造成全市民生支柱型产业,将重庆建设成为西部地区的绿色生态、宜居幸福城市。具体目标如下: ——房地产开发投资。按照全市“十三五”经济发展目标要求,继续发挥房地产业在拉动经济发展方面的积极作用,继续保持适度规模的开发投资量和一定增速,调整投资进度节奏,优化投资的空间布局和产品结构。计划五年累计完成开发投资额22500亿元,占全市固定资产投资的比重为25%左右①,其中,住宅投资占开发投资的比重提升到70%以上。 ——房屋供应与销售。推进商品房产品差异化、特色化、品质化供给,实现产品供应与市场需求保持大体动态平衡。根据推进新型城镇化和每年新增就业人口带来的住房刚性需求,以及已经达到基本住房条件群众所需的改善型住房需求,计划五年累计新开工房屋面积25000万平方米,竣工房屋面积22400万平方米,累计商品房销售面积26000万平方米。 ①据《重庆市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,包括各类住房、商业地产、旅游地产及农户建房等房屋建设。 14

——保障性住房建设。积极稳步推进保障性住房建设,实现城镇各类困难群体和低收入群体全覆盖。五年累计建成公共租赁房1035万平方米,15.26万套,基本完成集中式公共租赁房建设任务,不再大规模建设公共租赁住房;结合城市更新改造,累计改造城市棚户区1251万平方米、14.47万户。 ——人居环境建设。全面提升城市居住公共配套水平,城市人居环境得到显著改善,实现居民由住得起向住得好提升。城市建设集约化、城市发展个性化、城市管理人性化、智能化,居民生活环境更加宜居舒适。到“十三五”期末,人均住房建筑面积达到38平方米,主城区城镇住房成套率达到100%,新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%,城镇新建住宅建筑节能强制性标准执行率100%。 表3-1:“十三五”房地产业发展主要指标 指标名称 房地产开发投资 单位 亿元 “十二五”完成 累计 14918 年均 2984 6469 3913 4871 “十三五”规划 累计 22500 25000 22400 26000 年均 4500 5000 4480 5200 房屋新开工面积 万平方米 32344 房屋竣工面积 万平方米 19567 商品房销售面积 万平方米 24355 四、五大功能区房地产开发布局及发展目标 紧紧围绕五大功能区域发展战略目标,结合各个功能区的建设时序、功能定位和重点任务,以满足市场需求为导向,逐步形成与城市功能相适应、与重点产业相融合、与城镇化水平相匹配、15

与地方特色资源相支撑的特色化房地产业空间发展格局。 (一)都市功能核心区和拓展区房地产布局及发展目标 1.发展布局 都市功能核心区要围绕高端要素集聚、辐射作用强大、具有全国性影响的大都市中心区这一定位,从优化提升产业布局入手,从单一项目开发逐步转变为复合式地产片区开发,优化调整都市功能核心区地产布局,打造集高端商务商贸、高品质居住、休闲娱乐于一体的复合功能地产发展核心区。 一是打造高端商务地产集聚区。依托解放碑-江北嘴-弹子石片区、朝天门片区、化龙桥片区、弹子石片区、九龙半岛片区等重点商务集聚区的建设,重点发展高端写字楼、高级酒店、创业综合体、国际标准服务式公寓和配套服务业,合理布局城市综合体及商业综合体,全面提升产业和城市品质。二是建设城市商贸地产集聚区。依托解放碑、观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪等五大商圈,以及各类特色型和创业型商业街区,调整结构和优化布局并重,业态升级和强化配套并举,适度发展连锁式、大型购物中心、大型写字楼、商业综合体等商业地产,合理布局国际一流的高端写字楼、高级酒店等高端商业地产项目。三是打造高品质住宅区。顺应城市发展、人口疏解的需要,加快旧城改造,适当控制普通商品住宅的建设体量,优先布局与城市居民息息相关的教育、医疗、文化休闲等配套服务物业,发展与现代宜居城市相协调的低碳、生态、人性、舒适的高品质住宅,布局与产业配16

套的中小户型公寓、保障性住房等业态,营造新重庆风貌的城市人居环境。四是适度布局都市工业地产。依托重庆高新技术产业开发区、重庆经济技术开发区、九龙工业园、建桥工业园等都市工业园区,按照与城市功能和生态环境相协调的原则,适当布局都市工业地产。通过房地产业的合理布局,引导都市功能核心区人口向核心区外围合理疏解。 都市功能拓展区是全市的科教中心、物流中心、综合枢纽和对外开放的重要门户,先进制造业集聚区,主城生态屏障区,未来新增城市人口宜居区。围绕这一定位,重点布局商业商务、科技创新地产、都市办公楼宇、中高端居住、生态休闲旅游等房地产业态,打造集科技研发、总部经济等高端城市功能于一体的科技商务宜居地产集聚区。 一是打造高品质宜居区。结合大型人口聚居区以及城市组团建设,布局满足多层次需求的普通住宅、中高端住宅和保障性住房,满足当地居民和新增人口的住房需求,满足都市功能核心区中高端收入人群的置业需求。加快市政道路、公交线路、水电气管网等基础设施和学校、医院、公共绿地等基本公共服务项目建设,为居民提供更加完善的配套,提升地产项目的成熟度。二是建设高端商务地产集聚区。结合西永片区、悦来新城-中央公园片区、钓鱼嘴半岛-老重钢片区、礼嘉片区、龙兴复盛片区、龙洲湾片区等重点商务集聚区建设,高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理,重点布局发展高端写字楼、高星级酒店、涉外公寓、国际度假式公寓和配套服务物业等业态。三是打造科17

技创新地产集聚区。顺应产业高端与高端产业发展的趋势,充分发挥都市功能拓展区丰富的创新资源优势,布局发展创新地产和创智地产,积极引进集团企业研发中心、研发工作室、创意企业、孵化器、大学生创业团队等创新创业单位实现组团式集聚,打造长江上游创新创业中心。完善购物、餐饮、休闲娱乐、医疗保健等各种基础设施,发展为创业者提供衣食住行、工作、创业创新扶持体系等多位一体的综合性地产。四是打造现代都市风貌展示区。依托渝北两路、大渡口城区、北碚城南、巴南李家沱、茶园、西永等商圈建设,按照城市发展定位以及城市风貌建设的统一要求,大力发展大型购物中心、商务写字楼、办公楼等商业地产,布局为购物、旅游、休闲、文化、餐饮等配套的商业地产。五是布局发展现代工业地产。依托两江新区、西永保税区、寸滩保税港区、北部新区以及空港、巴南、西彭等市级工业园区,依托已形成的世界级电脑产业、千亿级汽车产业、云计算产业和仪器仪表等产业集群,重点布局工业制造厂房、仓库物流地产、工业研发楼宇、标准化公寓以及带有特殊政策的贸易加工型通用型地产。六是布局发展生态休闲旅游地产。依托都市功能拓展区丰富的温泉资源、生态资源等优势,严格按照城市发展和旅游产业重点及布局,在资源丰富的区域,适度布局养老休闲酒店、运动度假村、产权酒店等中高档生态休闲旅游地产。 2.发展目标 都市功能核心区和都市功能拓展区在“十三五”期间计划完成房地产开发投资13100亿元,新开工商品房面积13680万平方18

米,竣工商品房面积13450万平方米,销售商品房面积14450万平方米。19

表4-1:都市功能核心区、拓展区“十三五”主要指标(亿元、万平方米) 十二五累计 区县 渝中区 大渡口 江北区 沙坪坝 九龙坡 南岸区 北碚区 渝北区 巴南区 两江新区 总计 房地产开发投资 792 461 1329 1114 1174 1214 820 1914 938 - 9756 新开工房屋面积 712 1005 2129 1975 2535 1746 1717 3211 1512 - 16542 竣工房屋面积 438 352 1425 1339 1445 1456 1007 2561 656 - 10679 商品房销售面积 457 689 1440 1526 1966 1302 816 2251 1063 - 11509 20 十三五规划 房地产开发投资 1100 1100 1200 1400 2000 1500 1600 1300 1450 2700 15350 新开工房屋面积 500 1000 480 1600 2500 1000 1100 1400 1200 2900 13680 竣工房屋面积 400 730 1020 2000 2300 1200 1600 1100 700 2400 13450 商品房销售面积 500 800 1100 2050 2500 1200 1600 1200 1000 2500 14450

(二)城市发展新区房地产布局及发展目标 1.发展布局 城市发展新区是成渝城市群重要协作区域,区域合作共赢的先行区,是我市未来工业化和城镇化的主战场,承担着产业集聚和人口集聚的重要任务。区域要抢抓成渝城市群建设战略机遇,重点布局品质住宅、现代工业地产、商务商业地产和休闲度假地产等业态,打造现代宜居商务度假地产发展区。 一是打造高品质宜居区。按照“高中低档合理布局、大中小套型合理配置”的原则,和打造现代山水田园城市群的基本要求,在适当控制开发建设规模的同时,结合城市功能定位,重点发展普通商品住宅和中高档住宅,满足中低收入人群基本居住需求以及周边地区中高端收入人群的置业需求。二是布局发展现代工业地产。依托国家级经开区、市管经开区以及市级特色工业园区,结合汽车、装备、电子、化工、材料、消费品等六大产业发展的一般规律,遵循建设组团式、网络化、人与自然和谐共生的大产业集聚区的基本要求,重点布局标准厂房、仓储物流、工业设计研发楼宇、职工公寓等工业地产。三是布局发展商务商业地产。按照现代城市建设理念和现代山水田园城市群的定位,顺应现代服务业发展需要,结合城市商业密集区、特色商业街区建设和城市风貌打造的要求,高起点规划、高标准建设商务写字楼、办公楼、白领公寓等商务地产,布局规模适中的连锁式购物中心,布局为购物、旅游、休闲、文化、餐饮等配套,以及服务于大型专21

业市场的商业地产。四是布局发展旅游休闲地产。依托城市发展新区温泉、溶洞、公园、历史文化名镇、生态农业乡村旅游等资源优势,加大招商引资力度,加快布局休闲旅游地产。重点依托万盛黑山片区、綦江古剑山片区、江津四面山片区、南川金佛山片区、长寿区长寿湖片区、涪陵区大木片区等地的休闲度假资源,布局发展以避暑休闲、健康养生、体育竞技为特色的旅游休闲地产。 2.发展目标 城市发展新区在“十三五”期间计划完成房地产开发投资5100亿元,新开工商品房面积7270万平方米,竣工商品房面积5775万平方米,销售商品房面积7780万平方米。22

表4-2:城市发展新区“十三五”主要指标(亿元、万平方米) 十二五累计 区县 房地产开发投资 333 243 227 411 396 394 330 197 134 229 181 395 新开工房屋面积 974 935 704 1132 1194 1111 929 458 717 727 487 979 竣工房屋面积 665 432 376 800 716 668 624 146 154 462 438 531 商品房销售面积 549 636 531 874 994 773 916 274 335 496 534 653 房地产开发投资 500 450 380 500 650 400 600 400 200 330 200 500 十三五规划 新开工房屋面积 930 950 400 360 800 500 1100 500 250 650 400 430 竣工房屋面积 650 870 500 500 450 500 545 400 150 500 300 410 商品房销售面积 700 880 500 500 1200 600 1200 450 250 550 400 550 涪陵区 綦江区 大足区 长寿区 江津区 合川区 永川区 南川区 潼南县 铜梁区 荣昌县 璧山区 23

十二五累计 区县 总计 房地产开发投资 3469 新开工房屋面积 10347 竣工房屋面积 6010 商品房销售面积 7567 房地产开发投资 5110 十三五规划 新开工房屋面积 7270 竣工房屋面积 5775 商品房销售面积 7780 24

(三)渝东北生态涵养发展区房地产布局及发展目标 1.发展布局 渝东北生态涵养发展区是国家重点生态功能区和农产品主产区,长江流域重要生态屏障和长江上游特色经济走廊,长江三峡国际黄金旅游带和特色资源加工基地。该区域要把生态文明建设放在更加突出的位置,引导人口相对集聚和超载人口梯度转移,要按照主体功能定位,依托自身旅游资源、生态资源和特色资源加工业的基础优势,遵循“面上保护、点上开发”的布局原则,重点发展普通商品住宅、旅游地产、特色加工业地产、避暑休闲地产等业态,打造集生态旅游、度假休闲、宜居宜业等功能为一体的生态旅游宜居地产发展区。 一是布局发展避暑休闲地产。依托渝东北地区的万州、丰都方斗山,城口大巴山和九重山,奉节天鹅湖以及巫山梨子坪等地的资源优势,布局发展避暑休闲地产。集中成片打造铁峰山片区、罗田片区,依托于铁峰山、七曜山等良好的避暑休闲资源,主要针对万州区及周边地区消费市场进行避暑休闲地产开发,同时通过发挥沪蓉高速、沪渝高速、沿江高速、渝利高铁等集聚和串联作用,承接主城部分市场需求,带动渝东北避暑休闲地产开发。二是布局发展文化旅游地产。依托长江三峡国际黄金旅游带上丰富的旅游资源,深入挖掘渝东北特色库区文化,打造一批设施完备、服务一流、主题突出、功能齐全的文化旅游地产项目。三是布局发展普通商品住宅地产。加快推进旧城改造和城市更新,以25

低碳、绿色为主线,结合城市功能定位,重点发展满足多层次人群居住需求的普通商品住宅。同时,注重房地产业配套服务的同步规划、同步建设、同步投用。四是布局发展特色工业地产。围绕万州经开区以及市级特色工业园区,以农副产品加工、中药材加工、纺织服装加工、家电、重型装备、钟表计时及精密加工、塑料等为重点,适当布局以标准厂房、物流仓储等为重点的特色工业地产。 2.发展目标 渝东北生态涵养发展区在“十三五”期间计划完成房地产开发投资1490亿元,新开工商品房面积3100万平方米,竣工商品房面积2280万平方米,销售商品房面积2820万平方米。 26

表4-3:渝东北生态涵养发展区“十三五”主要指标(亿元、万平方米) 区县 房地产开发投资 万州区 梁平县 城口县 丰都县 垫江县 忠 县 开 县 云阳县 奉节县 巫山县 巫溪县 总计 301 85 24 77 115 117 167 133 127 35 42 1224 十二五累计 新开工房屋面积 958 268 84 347 301 380 377 575 541 124 155 4109 竣工房屋面积 573 133 16 283 192 201 102 205 199 28 31 1964 商品房销售面积 959 308 29 356 240 477 685 623 419 52 70 4219 27 十三五规划 房地产开发投资 500 100 30 80 150 110 100 160 170 40 50 1490 新开工房屋面积 850 280 50 100 400 200 220 500 300 130 70 3100 竣工房屋面积 600 200 35 120 255 150 300 400 150 35 35 2280 商品房销售面积 900 250 40 140 300 220 300 350 200 50 70 2820

(四)渝东南生态保护发展区房地产布局及发展目标 1.发展布局 渝东南生态保护发展区是国家重点生态功能区与重要生物多样性保护区,武陵山绿色经济发展高地、重要生态屏障、生态民俗文化旅游带和扶贫开发示范区,全市少数民族集聚区。该区域房地产业的布局要遵循绿色、生态的理念,以加强扶贫开发、引导人口相对集聚和有序梯度转移为主线,重点发展避暑休闲、文化旅游、普通商品住宅等业态,打造生态休闲度假地产发展区。 一是布局发展避暑休闲地产。依托小南海片区、八面山片区、万寿山片区、大板营片区、阿蓬江片区等资源,布局发展避暑休闲地产,集中成片打造冷水和仙女山片区,依托于黄水国家森林公园、仙女山国家5A级景区和已开发的避暑休闲地产开发基础以及市场影响力,通过发挥包茂高速、渝怀铁路等高速公路和铁路的集聚和串联作用,与渝南大娄山避暑开发区域避暑休闲地产开发相互呼应,重点承接主城消费市场需求。二是大力发展特色旅游地产。依托渝东南地区的自然景观奇特、历史文化厚重,名胜古迹、历史文物、宗教场所等旅游资源品种丰富,旅游资源品质高,可开发利用潜力大的基础优势,大力发展文化旅游地产,重点打造一批功能完善、带动力强的综合性旅游地产项目。三是布局发展普通商品住宅。稳步推进住宅开发建设,发挥政策的导向作用,引导开发企业在不同档次的住宅与房地产建设项目上形成合理的投资和建设比例,发展以生态、绿色为主题,以渝东南28

少数民族文化为特色的普通商品住宅,推动人口相对集聚和超载人口有序梯度转移。四是适度发展工业地产。结合黔江的节能机电、武隆的铸钢、酉阳的珠宝加工、云阳的真空制盐、秀山和石柱的中医药等工业基础,围绕特色工业园区和物流园区建设,推进产城融合发展,适度布局发展工业地产。 2.发展目标 渝东南生态保护发展区在“十三五”期间计划完成房地产开发投资550亿元,新开工商品房面积950万平方米,竣工商品房面积895万平方米,销售商品房面积950万平方米。 29

表4-4:渝东南生态保护发展区“十三五”主要指标(亿元、万平方米) 十二五累计 区县 十三五规划 房地产开新开工房竣工房屋商品房销房地产开新开工房竣工房屋商品房销发投资 屋面积 289 237 328 193 160 143 1349 面积 187 159 237 190 86 57 915 售面积 243 137 201 196 134 148 1060 发投资 130 120 110 90 50 50 550 屋面积 200 180 120 170 80 200 950 面积 170 120 200 180 65 160 895 售面积 210 120 200 180 80 160 950 黔江区 武隆县 石柱县 秀山县 酉阳县 彭水县 总计 85 121 116 57 55 34 469 30

五、主要任务 (一)化解房地产库存,促进房地产市场平稳健康发展 一是加强和改善宏观调控水平。继续加强行业的宏观调控,要在综合考虑全市人口转移以及土地、能源、水资源和环境等承载能力的基础上,确定“十三五”时期商品房建设发展目标、内容及时序。根据宏观经济发展形势和五大功能区经济发展水平,分类合理确定年度商品房开发数量,保持合理、稳定的住房用地供应规模,积极探索“先配套、再供地,先公建、后商住”的建设机制,尽量在城市功能好、基础设施全的区域安排新建住宅,从源头控制潜在库存。完善政策调控的工具箱,根据市场状况适时对财政、金融和土地等政策进行预调、微调和精准调控,注重政策对市场行为和社会心理预期的引导作用。 二是着力激活有效市场需求。积极支持自住性和改善性住房消费,合理引导投资性住房交易。加快户籍制度改革推进力度,提升户籍人口的城市化率水平,推进农民工形成就业地买房或长期租房的预期和有效需求。鼓励引导区县房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,对商品住房价格进行合理调整,更好地适应市场需求变化。鼓励棚户区居民和进城农民工团购住房,加大拆迁地居民的货币化安置。通过税费减免措施鼓励开发商拿出一定比例住房为作安置房和周转住房。积极盘活闲置商业用房、工业厂房、企业库房和物流设施,打造创新与创业相结合、线上与线下相结合、孵化与投资相结合的创业创新空间和社交平台。 三是积极发展住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买31

库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁。鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁。鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房改造为公共租赁住房、电商用房(办公仓储加工物流一体化)、都市型工业用房(轻加工研发型)和企业总部办公基地。进一步规范和活跃二手房交易市场,实现房地产一、二级市场联动发展。 (二)推进保障房建设,完善市场+保障双轨制住房保障体系 以满足城市中低收入群体和困难群体为重点,构建形式多样,应保尽保的市场+保障双轨制保障性住房体系,实现住房困难群体住房保障全覆盖目标,全面提升城乡住房保障水平。 一是推进并完成公租房建设。推动井口、经开区南、跳蹬、大学城、蔡家、歇马、西彭、金凤等公租房项目尽快竣工投用。扩大公租房的受益面,统筹解决城镇低收入住房困难家庭、部分新就业职工和各类中高级人才、中等收入住房困难群体以及有稳定职业的外来务工人员的阶段性住房需求,进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。结合城市人口和产业布局,按“以需定建”的原则有序推进保障性住房供应量。拓展公租房筹集渠道,逐步采取在商品住房中配建、单位自建、开发商投资建设、市场租赁或政府采购商品房等多种方式筹集公租房房源。积极探索和创新公租房房屋管理机制,建立完善房屋出售和再回购机制、租赁与售后监管机制以及奖励并重的退出机制,提高公租房的管理水平。 二是加快城市棚户区改造力度。将棚户区改造与城市功能再造与32

提升相结合,注重对历史文化遗存的保护,实现宜居、人性、绿色的城市发展。因地制宜确定棚户区改造模式,对于商业开发价值较大的棚户区改造,采取市场主导、政府引导的模式,政府负责规范和监管市场行为,确保棚户区居民不受损害。商业开发价值较小的棚户区改造,采取政府主导、市场跟进的模式。城市棚户区改造住房安置实行以货币安置为主、原地和异地建设相结合为辅的政策,对选择异地安置的,要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,合理规划选址,尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。到“十三五”末全面完成全市在建和规划建设城市棚户区改造区任务。 三是加强农村危旧房改造。深入开展农村危房现状调查,全面掌握全市存量。科学编制农村危房改造实施规划,合理安排年度改造计划。加大《重庆市巴渝新农村民居通用图集》的推广力度,引导农民相对集中建房。每年选择若干具有代表性的村庄,建设环境综合整治的农民新村示范点。结合新农村建设和高山生态扶贫搬迁,以解决农村住房最危险、经济最贫困(“两最”)的农户居住安全为目标,到2017年,完成40万户农村危房改造,全面消除现存农村D级危房,力争到2020年基本完成现有农村危房改造任务。 (三)丰富房地产业态,培育新的经济增长点 立足重庆经济结构转型升级和新兴服务业培育,加大房地产业与文化、旅游、教育、科技等产业的深度融合,培育具有较强市场适应能力的新型房地产业态,打造新的经济增长点。 一是大力发展避暑休闲地产。充分发挥我市山区面积大、避暑休闲资源丰富的优势,依托渝南大娄山、渝东北大巴山、渝东南武陵山33

等三大避暑资源富集区大力发展避暑休闲地产,重点打造黑山片区、古剑山片区、四面山片区、金佛山片区、铁峰山片区、罗田片区、冷水片区、仙女山片区、圣灯―双寨山片区、巫峡片区、青云寨片区、红池坝片区、龙缸片区、百里竹海片区、天坑地缝片区、方斗山片区、明月山片区、摩围山片区、城市峡谷峡江片区、桃花源片区等20个片区,规划新增建筑面积3000万平方米 二是大力发展文化旅游地产。依托重庆丰富历史文化和山水自然资源大力发展文化旅游地产,满足“感受型消费”、“兴趣化消费”等新兴消费模式对载体的需求,积极推进重庆华侨城欢乐谷、万达文旅城等一批“文化+旅游+商贸”项目落地运营。结合人们对健康、养生的旺盛需求,大力发展康体养生、体育竞技相结合的载体项目,利用全市大力发展通航产业的契机,在长江三峡沿线和乌江旅游带选址建立航空体育小镇,运动休闲基地、康复养生疗养基地、高端养老机构。 三是大力发展科技创意地产。依托两江新区、西永、茶园、大学城等城市副中心,大力搭建适合类科技型企业和个人创业的平台空间,积极引进集团企业研发中心、研发企业、创意企业、青年创意工作室、科技孵化器,积极发展网络游戏的创意、设计、制作,高科技影视后期设计、制作,多媒体软硬件研发和制作,以及产品工业造型设计等科技创意型产业,推动各类创新创业团体组团式集聚。 (四)加快推进十大商务区建设,提升城市综合竞争力 大力推进十大商务区开发建设,使之成为全市房地产集中发展的重点区域和全市房地产开发的精品区域,成为全市重要的城市现代风貌展示区,高端功能集聚区和绿色生态宜居区。 34

解放碑-化龙桥-朝天门片区要围绕西南地区高端商务金融中心、文商旅融合发展示范区、服务业开放创新引领区、老重庆文化旅游与创意产业国际中心建设,优化空间布局,做好存量空间调整,大力推进总部办公楼、星级酒店、创业创新基地、文化娱乐与购物中心中心和高档社区建设,发挥土地最大产出效益。江北嘴片区要围绕金融总部、高端商业、信息服务、咨询服务等功能打造,大力发展甲级写字楼、高档酒店、精品公寓和宜居时尚居住社区,高质量推进金融城、广阳岛等片区开发建设。弹子石片区要利用山水城市资源,推进总部办公、文化休闲、生态宜居地产建设,使之成为重庆市CBD又一重要的商务功能服务区。礼嘉片区要围绕金融、研发、设计、IT,大力推进生态低碳商务办公集聚区建设,完善休闲购物、文化娱乐等服务设施。龙兴复盛片区要围绕研发设计、商务商贸、总部经济、文化创意功能打造,大力推进影视文化拍摄基地、商务办公基地、生态宜居社区建设。西永片区围绕总部服务、文化休闲等功能打造,大力推进综合商贸购物中心、创新创业基地、品质宜居社区建设。悦来新城-中央公园片区要围绕国际商务、会议展览、文化创意、休闲游憩、生态宜居等功能打造,推进高端购物中心、星级酒店、精品公寓和生态宜居社区建设,将该片区打造成会展城、生态城、智能城和会展之都。钓鱼嘴-老重钢片区要围绕国际会议论坛、区域性休闲旅游、休闲娱乐等功能打造,大力推进高端商务中心、总部办公基地和高档居住社区建设。龙洲湾滨江片区要围绕商务办公、商业娱乐、文化创意、居住生活、休闲旅游等功能打造,大力推进高端商贸中心、总部办公基地、星级酒店、酒店式公寓、文化体育中心、滨江生态社区建设。九35

龙半岛片区要围绕商务服务、文化创意、旅游休闲服务等功能打造,大力推进高端商贸中心、精品酒店与公寓、特色文化活动基地和高档社区建设。 (五)完善服务设施配套,全面提升城市宜居条件 进一步强化新建大型人口集聚区的公共服务配套建设,注重公共服务配套建设的系统性和功能性,加快解决新区配套不足的问题,为市民创造服务完善、生活便捷的人居环境。 一是完善城市基础设施配套。围绕城市新兴开发区建设,同步推进市政道路、行人过街设施、道路林荫绿化、水电气管网、居住照明、供水管网更新改造和污水收集管网建设,高标准推进城市新区地下管线综合管廊建设。重点确保十大商务区开发建设和公共配套设施建设同步规划、同步建设,同步投入使用。 二是完善城市公共设施配套。围绕人口集中居住区居民生活休闲的需求,加快推进农贸市场、社区商业广场、社区公共服务中心等设施建设,积极吸引与居民生活息息相关的生活超市、餐饮娱乐、金融网点、通信网点、社区诊所等各种商业业态进驻经营。完善人口集中居住区的教育和医疗设施,确保居民就近享受优质的医疗、教育服务。结合大数据、云计算、物联网等技术发展,建立远程医疗、智慧家政、智慧教育、智慧文化休闲于一体的服务平台,打造智慧型居住社区。 (六)推进住宅产业现代化建设,提升行业开发质量与水平 依托科技进步,综合运用节地、节能、节水、节材、环保、低碳和互联网等技术,提高住宅工程质量,建设绿色建筑、智能家居、智慧36

社区,促进房地产业转型升级,提升行业科技水平。 一是打造新型住宅产业链。抓住标准编制、前端订制、终端应用三个关键环节,采用系统化组织、规模化订制、工业化生产方式,充分运用“广厦奖”、国家康居示范工程、住宅性能认定等引导机制,提高产业化方式建造住宅的比例。加快推广装配式钢筋混凝土、钢结构、轻钢结构等新型建筑结构体系。大力发展新型建筑构件生产企业,大幅度提高住宅施工装配化程度,逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。减少建筑垃圾和扬尘污染,缩短建造工期,提升工程质量。制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准,实现建筑部品部件工厂化生产。出台《重庆市建筑产业现代化示范项目资金补助管理办法》,对纳入示范项目的建筑产业现代化示范项目给予资金补助;推动政府投资项目、保障性住房、棚改房等建设项目采用建筑产业现代化方式建造,逐步将现浇作业方式纳入禁限范围,到“十三五”末,全面推广预制柱、预制剪力墙等竖向预制构件,预制率达到50%以上,全市新开工的保障性住房装配式施工技术应用率达100%。 二是实现“互联网+城市建设”融合发展。创新推进智慧城市建设,大力发展物联网、地理信息系统(GIS)、大数据、云平台、智能装备、建筑智能技术产品等智慧产业,努力推动智慧社区、智慧家居等应用系统的建设,全力推动老城区智慧功能改造升级和新城区智慧功能建设。依托骨干开发企业建设一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、公共设施配套完善的品牌住宅小区。到“十三五”末,开发应用工程质量监督信息管理系统、地下作业人员定位识别系统、安全37

生产数据上传及视频监控系统等“数字工地”应用系统,全市工地应用比例达50%以上。着力培育房地产产业现代化研发中心、产品设计中心,优先支持相关科技成果的生产转化和应用,逐步形成科研、生产、施工、管理的技术应用体系。 (七)完善信用管理体系建设,营造公平有序发展环境 进一步完善重庆市房地产开发行业信用体系,完善“企业数据库”、“项目数据库”、“诚信行为记录数据库”和“从业人员数据库”,推进企业信用信息平台数据的部门共享。继续开展开发企业的信用管理人员的培训工作,建立信用管理人员的备案管理和持证上岗制度。引入具有公信力的社会第三方信用评价机构,全面考察测评开发企业在土地获取、规划、建设、销售、前期物业管理等开发建设全过程中的经营信用状况。利用信用综合测评结果对企业实行分类管理,并按照排名情况实施政策激励和惩戒,将评价结果作为房地产开发项目获取、信贷资金支持的重要前置条件。对信用状况评价高的开发企业在企业资质核定、升级以及检验等资质审批中予以支持。鼓励信用产品的开发和创新,满足全社会多层次、多样化、专业化的信用服务需求。加大部门联动执法和监管力度,对失信行为的联合惩戒,加强社会宣传,发挥市场和社会的监督作用,倒逼企业规范经营,有效维护市场秩序。 (八)培育大型骨干企业,提升行业集中度和竞争力 一是加快培育优质开发企业。减少开发企业数量,提升开发企业规模实力,提升行业集中度。鼓励和支持房地产开发企业通过兼并重38

组做大做强,向专业化、规模化、品牌化方向发展,提升一二级开发企业的比重。培育总部设在重庆,并在全国有影响力的大型房地产企业集团。引导房地产开发企业积极开展产品创新、管理创新和技术创新,增强核心竞争力,积极参与全国房地产市场竞争。鼓励重点开发企业实行股份制改造,通过发行股票、债券和信托基金等方式,增强企业融资能力。 二是大力培育一批优质品牌物业服务企业。支持物业服务企业集团化、联营化、综合化、品牌化发展,利用互联网+等信息技术,创新服务方式和服务类型,为居民提供多层次的居家服务。推进物业企业打造以物业服务为核心,集成多种便民消费的新型城市综合服务供应商。鼓励本地物业服务企业争创全国百强。 三是支持各类房地产企业延伸产业链。探索业复合发展的新模式、新路子,鼓励大型房地产企业和和物业服务企业由城市开发商向城市服务商、运营商转变,积极参与新型城镇化建设,从产城融合、居业联动角度提供工业、商业、住宅、教育、医疗多元化地产产品。 六、保障措施 (一)强化组织领导 强化房地产主管部门的工作职能,提升其统筹规划、统筹管理、统一部署,协调解决产业发展中的重大问题的能力。加强各级部门之间的横向工作联系,建立健全房地产健康发展联席会议机制,由市城乡建委牵头,市政府法制办、市发展改革委、市财政局、市规划、市国土房管局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市银监局、39

人民银行重庆营业管理部等相关部门参加,负责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作,联席会议办公室设在市城乡建委。将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等,具体落实到城乡建设、规划、国土房管、发展改革、财政等部门,分解任务,明确责任,建立考核和责任追究制度,确保各项工作有序推进。加强对房地产市场的跟踪、分析和研判,及时提出相关监管完善措施。加大政策解读和舆论引导,加大对房地产市场平稳健康发展的政策宣传,引导居民合理消费,切实防止不实猜测和虚假信息误导群众。各区县政府要结合辖区实际,组织、协调各相关管理部门承担和落实本区域房地产市场的监管职责。 (二)加强市场监管 一是加强对土地供应、规划审批和施工许可后的跟踪服务和监督,严格履行土地出让合同,保证配套建设的公共服务设施和基础设施同步规划、同步建设、同步交付使用。二是优化资金监管方式,进一步完善对商品房预售许可和预售资金监管,积极推进房地产业开发行业信用体系建设,优化房地产税费征收模式,缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。三是进一步完善房屋信息系统,建立健全市场预警预报指标体系和房地产开发项目全过程监管机制,实施房地产项目跟踪监测和信息披露制度。形成能全面反映房地产市场运行状况的信息系统,及时发布房地产市场供需信息,引导企业理性投资,消费者合理消费。四是完善地产金融监管,加强对购房人首付款的核查,严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付40

贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为,开展专项整治。 (三)发挥土地供应调节作用 一是进一步完善土地预储、收益分配、资金筹集等一系列工作机制,积极清理盘活闲置土地和农村建设用地,用好用活“地票”,切实提高土地收储效能,加大收储力度。合理调配土地资源,结合全市不同区域市场发育情况,推进建设用地的区域差别化供应,对房屋施工面积和商品房存量(待售面积)去化期超过24个月的区县,当年度不再供应新的开发建设用地,公共资源平台不再接受其房地产开发用地挂牌出让。二是在做好保障性住房、棚户区改造和普通商品房项目建设用地供应的基础上,重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应,相应增加金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重。对非企业原因闲置的房地产用地,可适当调整开工和竣工时间。三是根据人口和产业分布综合考虑全市商业用地供应,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途和规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的养老、旅游、文化、教育、体育产业和“互联网+”等新兴产业项目的开发建设。项目未预售前,房地产开发企业可申请调整商住比例,经批准适当调减商业规模。在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产企业可调整未预售的在建商品住房项目户型结构。 41

(四)加强财税金融支持 一是切实降低房地产企业税费。对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。全面清理涉及房地产企业的各类收费,对属于国家明文规定且有收费标准的行政事业性收费项目,收费标准按国家规定的下限执行。规范开发企业融资过程中担保、评估、登记、审计、保险等中介收费行为,清理不必要的资金“通道”和“过桥”环节收费。二是加强对房地产开发企业的金融支持。鼓励金融机构合理配置信贷资源,提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额,对资金困难的房地产在建项目,不简单地抽贷、停贷和压贷。结合房地产开发企业信用评价工作,对信用等级高的企业,鼓励银行等金融机构优先支持,并可以视情况缓收、减收、免收有关保证金。房地产企业缴清土地价款后,对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地,可分宗办理房地产权证,支持企业融资。三是加强对居民置业的金融财税服务。拓宽公积金的适用范围,简化公积金提取使用手续,支持居民合理住房需求。继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,满足居民家庭刚性需求购房和改善性需求购房的合理信贷需求。对农民进城购买的新房和二手房,可以在国家规定标准的基础上,进一步适当降低交易手续费;对农民进城购买的首套商品住房,可以给予一定比例的购房补贴,或在契税额度上给予适当比例补贴。在市和区县两级成立住房担保机构,为农民实施购房担保,农民进城购房首付款比例、贷款利率均按最低标准执行。 42

(五)发挥行业协会作用 加强房地产行业中介组织机构建设,发挥行业协会作为第三方机构的“自律、服务、传导”的基本职能,提升管理和服务水平,推动解决行业发展的现实问题。协会要当好政府与企业之间的桥梁和纽带,深入了解企业诉求、维护行业权益、推动行业自律,重点推进房地产业信用体系建设,组织企业之间的横向、纵向商务和技术交流,组织产学研合作,开展开发、物业、中介行业测评,开展先进技术、住宅部品、示范项目、优秀企业家等推介活动,组织从业人员教育培训,推动行业整体素质不断提高。43

附:关于指标测算的有关说明 一、关于全市房地产主要指标的测算说明 (一)房地产开发投资 全市“十三五”规划投资由工业、基础设施和房地产三大板块组成,共计9万亿的总盘子。在经济新常态下,考虑到房地产业的去库存问题,预计全市房地产业五年累计开发投资额22413亿元,取整为22500亿元,占全市投资的比重为25%左右。 表1:2010-2015年开发投资 年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 十三五累计 房地产投资(亿元) 1620.26 2015.09 2508.35 3012.78 3630.23 3751 3976 4215 4468 4736 5020 22413 同比增长 30.80% 24.40% 24.50% 20.10% 20.50% 3.33% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% (二)关于投资结构确定 44

截至2014年,重庆已建成10万㎡以上的大型商业综合体43个,建筑面积达790万㎡,重庆市商业地产的发展已经出现饱和①。根据“十二五”前四年房地产开发投资结构,住宅投资比重不高于70%,商业用房比重在10-14%间,当前,商业地产过剩情况比较明显。“十三五”期间,要适当提高住宅投资比重,并需要显著控制商业用房投资比重,由此建议适当提高住宅投资的比重,控制商业投资。 表2:2010-2014年开发投资结构 年份 2011 2012 2013 2014 住宅 71.38% 68.04% 67.85% 67.53% 办公楼 2.61% 4.05% 4.80% 4.87% 商业用房 10.82% 12.26% 12.53% 14.71% 其它 15.18% 15.65% 14.82% 12.89% (三)商品房新开工面积和建设用地供应 表3:历年房屋新开工面积 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 房屋新开工面积(万平方米) 2335.00 2709.28 3555.87 3508.62 3813.68 6312.64 6824.36 增长率 - 16.03% 31.25% -1.33% 8.69% 65.53% 8.11% ① 数据来源于重庆商报2015年12月3日《重庆商业地产去同质化成发展关键》报道。 45

年份 2012 2013 2014 2015 房屋新开工面积(万平方米) 5813.48 7641.63 6254.04 5810.85 增长率 -14.81% 31.45% -18.16% -7.1% 一是从历年新开工面积进行推算。要保持一定规模的投资,需要有相应的新开工面积支撑,取五年平均新开面积值,近五年平均每年新开工面积为6569万平方米,受去库存影响,建议新开工面积保持在5000万平方米,不出现大的浮动,则“十三五”期间,累计房屋新开工面积测算为5000*5=2.5亿平方米。 二是通过单位面积投资进行估算。有如下公式: 累计新开工面积=累计房地产开发投资/单位面积投资, 单位面积投资=楼面地价(1)+建造成本(2)+二类费用(3),其中二类费用为1+2的20%。 取重庆市平均楼面地价为2200元/平方米①,房屋建造成本3344元/平方米②。 则单位面积投资=(2200+3344)*1.2=6773元,考虑通货膨胀,取单位面积投资为7000元;在2.25万亿投资中,商品房投资估算为2.00万元。 则累计新开工面积=2.00万亿元/7000元=2.85亿平方米。 综上,取测房屋新开工面积2.5亿平方米作为“十三五”新开工面积规划目标。 ①系估计值,2014年主城区楼面地价2531元/平方米,该数据来源于《2014世联行重庆房地产市场研究报告》 ②数据来源于《2015年重庆统计年鉴》固定资产投资之房屋造价2014年数据。 46

又,取全市房屋平均容积率为2.5①,则对应的建设用地面积为:3亿平方米/2.5=12000万平方米。 (四)商品房竣工面积 “十二五”前四年平均每年的房屋竣工面积3734万平方米,建议“十三五”房屋竣工面积按不低于“十二五”平均值规划,取3800万平方米,则“十三五”累计房屋竣工面积为3800*5=19000万平方米。 表4:历年房屋竣工面积 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 近五年平均 房屋竣工面积(万平方米) 2209.82 2224.84 2253.07 2367.94 2907.05 2626.59 3424.33 3990.63 3804.36 3717.78 4630 3913 表5:历年商品房销售面积 年 份 商品房销售面积 增长率 增长率 - 0.68% 1.27% 5.10% 22.77% -9.65% 30.37% 16.54% -4.67% -2.28% 24.5% - (五)商品房销售面积 ① 2014年重庆主城数据。 47

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