重庆渝北区空港新城房地产项目市场调查研究报告

高跟鞋控
921次浏览
2020年03月21日 19:04
最佳经验
本文由作者推荐
重庆专业网站开发服务

渝北区(空港新城)房地产市场调查报告 第一部分:宏观区域概况 一、 区域概况 二、 区域经济发展状况 三、 区域规划发展 第二部分:中观市场解读 一、 空港新城 二、 空港新城发展状况 第三部分:空港板块市场预判 第四部分:区域个案分析

渝北区市场调查报告 第一部分:宏观区域概况 一、区域概况 1、渝北区位于重庆主城东北部,东邻长寿区、南与江北区毗邻,同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望,西连北碚、合川区,北接四川省广安地区的华蓥市。幅员1452平方公里,辖12街道、12镇。 2、渝北区始由1995年撤江北县而建,属重庆主城范围较新板块,渝北区域内整体地势相对平坦,地理位置优越。随近几年各项利惠政策刺激,渝北区经济情况及综合实力提升迅速,其工业更是居于各区之首,服务业也取的长足发展。 3、区域内交通便捷,除江北国际机场布局之外,另有长江、嘉陵江环绕西南,多条城区交通干道与绕城高速交横。规划兴建多条轻轨线路穿过,寸滩港紧邻区境1公里。机场与寸滩港口、龙头寺火车站形成铁三角,相距10公里以内。 本节点评:渝北区地理位置优越,占据城区规划发展的核心地段之外,与多个卫星城相邻,同时部分与四川辖区接壤。渝北区自然资源丰富,包括旅游资源、矿物资源等,后续发展动力强劲。 二、区域经济发展状况 1、渝北区整体经济状况 渝北区近年地方财政收入走势图(亿元)3530252015105020062007200820092010地方财政10.616.523.426.530全区生产总值完成460亿元、增长15.3%,全社会固定资产投资完成380亿

元、增长6.8%,地方财政收入(不含北部新区)完成26.5亿元、增长13.6%, 城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别增长12%和13%。同时2009 年渝北区工业总量越居全市首位。伴随两江新区揭牌,北部新区、寸滩保税港不 断完善,区域后续发展动力强劲。 2、固定投资情况 渝北区近年来固定资产投资走势图(亿元)45040035030025020015010050035028030838040020062007200820092010固定资产投资 2010年上半年,渝北区累计完成全社会固定资产投资163.52亿元,与去年同期相比仅增长1.3%。区内(不含北部新区)投资保持较快增长,完成119.35亿元,同比增长13.2%。区域内诸多优越条件及区域未来发展前景吸引,近年来招商引资情况乐观,后续几年将取的更明显的发展。 3、社会零售品总额 渝北区近年社会消费品零售总额走势图(亿元)25020016015010050020062007200820092010社会消费品零售总额5183.5115.6200 2009年上半年,全区实现社会消费品零总额750535万元,同比增长40%,创今年以来的新高。其中:批发业实现零售额21531万元,同比增长48.4%,零售业实现零售额641674万元,同比增长41.2%,住宿和餐饮业实现零售额85751万元,同比增长30%,其他行业实现零售额1579万元,同比增长10.9%。

4、财政收入 渝北区近年地方财政收入走势图(亿元)3530252015105020062007200820092010地方财政 10.616.523.426.5302009年第一季度,全区地方财政收入累计完成47405万元,其中3月完成地方财政收入17854万元,比2月增收7000万元;累计完成工商各税32887万元,3月比2月增收877万元;累计完成契税3835万元,3月比2月增收801万元;累计执行支出73123万元,为年初预算的22.1%,比上年同期增长86.3%;累计完成中央两税17073万元,比上年同期增长56.4%。 5、社会消费品零售总额 上半年,全区住宿餐饮业营业额累计实现13.4亿元,同比增长33.5%,增速继续保持主城九区第一位;汽车销售额累计实现54.4亿元,同比增长16.3%,汽车零售额累计实现40.6亿元,同比增长23.3%。 渝北区近年社会消费品零售总额走势图(亿元)25020016015010050020062007200820092010社会消费品零售总额5183.5115.6200 2009年上半年全区社零总额累计实现74.5亿元,同比增长25.3%,与一季度相比增速提升了13.8个百分点,比1-5月增速提升了9.2个百分点;商品销售额(含住宿餐饮业)累计实现154.5亿元,同比增长17.8%,与一季度相比增速

回升了10个百分点。同时2010年零售总额目标数额发展良好。 本节点评:国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展情况乐观良好,同时第二产业局主导地位,第三产业业态丰富,物流、餐饮、旅游等百花齐放。居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展,体现了区域内强劲消费能力及购买能力。良好的经济发展状况为房地产市场的蓬勃发展奠定了一定的基础。 三、区域规划发展 1、渝北区整体规划为六大功能区,分别为渝北城市综合功能区(包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区)、城北近郊工业功能区(兴隆镇、木耳镇和古路镇)、城东工-旅-农复合功能区(包括龙兴镇和玉峰山镇)、东北部旅游与农业功能区(包括统景镇、石船镇和大盛镇)、北部生态农业与旅游功能区(包括茨竹镇和大塆镇)和东部工业与物流功能区(洛碛镇),2010年根据国家整体发展战略组成,特批成立两江新区,渝北区部分版块也拉入其中。

2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域。该区域是源于是国家战略层面的部署,国务院2007年新批准的《重庆城乡总体规划》确定的城市和产业布局重点拓展区,,是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。 拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区,以及内陆唯一的保税港区,具备在西部及内陆地区率先开发开放、加快发展的良好基础。 两江新区整体定位为统筹城乡综合配套改革试验的先行区;中国内陆重要的先进制造业基地;中国内陆重要的现代服务业基地;长江上游地区金融中心和创 新中心;内陆地区对外开放的重要门户;科学发展的示范窗口。 3、2007年3月,重庆空港新城正式落户渝北,其规划控制范围约46平方公里,由核心区和辅助区两部分组成。它是指以重庆江北国际机场为中心的长江上游综合交通运输体系、依托综合交通培育发展“流量经济”,形成的临空特色产业新区和空港特色新城。 定位为依托江北国际机场,积极发展临空产业,实现与北部新区的有机衔接。到2020年,建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区,成为全市经济发展新的增长点。

本节点评: 1、科学的城市规划体系,必然促进城市的快速及其合理性发展。城市规划伴随而来的巨大城市人口及城市规模增长潜力,对房地产将带来更大的机会。 2、两江新区正式揭牌落实渝北,考虑国家战略部署层面及诸多优越条件落地,后续发展潜力及前景看好,处于未来城市翘首区域的渝北将吸引更多投资及居住客户,为区域未来房地产发展提供良好的发展基础。 3、两江新区、北部新区、寸滩保税港,空港新城等诸多特殊功能板块不断发展,其第二产业第三产业高速提升,区域规模快速扩张,各项发展伴随而来的是区域常驻人口剧增,为未来房地产发展提供强大购买群。 本报告后续调研内容及侧重点将针对空港新城板块。

第二部分:中观市场解读 一、空港新城 1、空港新城规划 (1)地理位置:渝北腹地的新型开发区 从地理位置来看,空港新城位于渝北区的西北侧,紧邻渝北老城区,被空港工业园A区(北),北部新区(南)和渝北老城区(东)紧紧环抱。同时,它与江北机场、空港工业园B区和农业园区也通过渝北老城区紧密相连。从左图我们可以看出,空港新城处于渝北腹地,地理位置优越。 (2)规划面积:三年扩容翻番 2007年,空港新城启动建设时,规划控制范围约46平方公里,由核心区和辅助区两部分组成。核心区约31平方公里,按照江北国际机场未来发展总体规划控制,其中建设用地约26平方公里,分为机场基本运营保障区(约22平方公里)和机场配套服务区(约4平方公里)。辅助区约15平方公里,依托渝北区两路建成区(约10平方公里),逐步向西扩展(首期启动双龙湖街道约5平方公里)。此外,为预留足够发展空间,渝北区政府还沿鹿山组团和绕城高速方向规划控制了15平方公里,使空港新城范围达到约61平方公里。

(3)园区功能划分 园区整体功能划分严格区隔,互不干扰,有利于营造良好的居家氛围;园区大致分为了工业区、居住区、商务商业区、行政办公区。 2、空港新城规划在渝北及全市地位 重庆空港新城已经与重庆悦来新城进行规划整合,整合后的重庆空港国际新城,已经成为未来重庆“两江新区”的主阵地。而两江新区成立以后,最新公布的两江新区规划却显示,空港新城包括回兴、双龙湖、双凤桥街道和玉峰山镇,建设用地108平方 公里,将机场南北端的空港工业园、两路工业园、回兴板块等全部纳入,规划面积足足翻了一番。新的详细规划正在紧锣密鼓制定中,空港新城将是新一轮重庆主城战略规划确定的城市空间发展战略新中心。 本节点评:空港新城位于整体区域核心区,囊括面积巨大,未来发展潜力巨大。自然生态的居住环境为未来高品质综合住宅体的打造奠定了良好的基础,同时也将吸引更多消费群的青睐。 二、空港新城发展状况 (一)空港新城住宅发展环境 (1)总体项目供需分析 空港新城板块目前在售楼盘主要以高层洋房产品为主,多集中于高端及中高端品住楼盘。其中小高层产品为辅。板块预计今年推盘量达300余万方。参考10年板块供应项目的去化情况,小高层与洋房市场需求量客观。 (2)价格分析 板块目前在售项目价格相对均衡,其中品质项目花园洋房均价集中在9000元/平米,高层产品均价在8000元/平米,目前在售项目御城华府价格居高,均价约为为10000元/平米,原因是该项目其项目综合品质高。另外诸多项目也多集中在8000—9000元/平米,价格涨幅较大。 (3)户型供需分析

板块小高层户型集中在三房,占比83%,高层产品户型集中在两房和三房,分别占比33%和38%,一房相对较少,占比29%;从需求来看,除三房外,两房和一房均表现出供不应求的现象。洋房产品三房为绝对主力,占比94%,需求基本和供应持平。而两房供应较少,仅有6%。 (4)面积区间供需分析 A、高层和小高层 高层的一房户型主要在55平米以下,需求明显大于供应。紧凑型两房户型面积集中在56-65平米,从供需来看,需求仍大于供应;紧凑型三房面积在76-85平米,而舒适型三房面积为100-110平米,三房市场整体表现出供不应求,尤其是106-110平米,需求远大于供应量。小高层由于市场供应较少,去化相对也较快,面积集中在三房的81-90平米。 B、花园洋房 花园洋房中间层面积区间在100平米以上,其中110-130平米为主力区间,底层和顶层面积集中在125-150平米,从供需表现来看,两者基本持平,需求略显旺盛; 洋房顶层平层的面积设计在90-100平米,去化均较好。 本节点评: 1、目前空港板块高品质洋房及小高层项目供应量大,且多见大规模综合社区,例如润丰水尚70万方,泽科港城国际55万方。 2、从整体来看,板块市场上各个物业形态的两房产品均表现出供不应求的势态;小高层产品与高层产品放量较小,未来开发及推出量大。 3、未来板块潜在供应较大,从物业形态来看,以洋房产品为绝对主流,规模较大的项目多为复合型物业规划,包括部分的高层、商业以及公寓等产品。从容积率来看,基本都在2左右,属于低密度物业开发区,未来这里将是重庆宜居、生态生活之城。 4、目前空港片区市场现在总量为:368.28万方,其中在售量为158.2万方,潜在供应量171.08,已售量39万方。12月市场均价为7990元/平方米,这远高于12月重庆均价6990元/平方米。可见,空港片区目前无论是从在开发的面积上,还是销售的价格上都处于重庆区域的领先位置。

(二)空港新城商业发展环境 1、空港新城目前无大体量集中商业,但后期此类商业供应庞大 空港新城在两江新区的规划中隶属于都市功能板块,而它则重点依托空港、空港工业园,集中布局临空物流、电子信息、临空加工制造,以及商贸商务、航空服务等现代服务业发展,后市需求庞大,虽该区域目前无大体量的集中商业,但是根据规划空港新城将有占地面积120-150万平方米的集中商业,后市供应量庞大。 2、空港新城社区商业,布局时间短,配套有待完善 空港新城目前有华港翡翠城、御城华府、泽科港城国际、聚义香城故事、富悦麓山别院等5个在售项目,润丰水尚、汇祥林里3000等3个潜在项目。 由于区域规划时间短,发展进程慢,空港新城目前还无任何社区性商业功能配套,虽然此区域每个项目均有规划一定的小体量商业,而此类商业多为以社区必备功能配套的社区商业,为了能够满足此区域人群的日常生活所需,该区域的社区商业性配套还有待发展完善。 本节点评:就目前商业形态及商业现状来讲,空港新城还无大体量的集中式商业,而少量社区商业配套也还有待完善。而空港新城总体规划为国际商务中心、高档住宅区、模具产业园功能区,重庆空港CBD也是重庆主城重点打造的又一区域核心商圈,面对此区域的规划和定位,未来的空港新城将成为众多世界名企及中高端人士的聚集地,而此类企业及人群也必将带动空港新城商贸、短时旅业的发展。空港新城必将成为解放碑、观音桥等中心商圈后的另一重点商圈,地理位置优越,发展也日趋成熟,区域需求量大且后期商业配套供应量庞大。

第三部分:空港板块市场预判 在科学详实调查之基础上,翰龙对空港新城未来房地产发展做出如下结论及预判: 空港新城是重庆“主城向北”发展战略的“主战场” 空港新城依托江北国际机场,积极发展临空产业,实现与北部新区的有机衔接。到2020年,建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区,成为全市经济发展新的增长点。空港新城成为重庆“主城向北”发展战略的“主战场”。 空港新城潜在供应量巨大,未来低密度高端项目聚集地 空港新城虽然目前在售项目较少,但是已拿待开发的潜在土地供应面积巨大,建筑体量达到171万方,成为渝北未来供应的绝对主力版块。潜在土地及项目的容积率基本在2.5左右,加上洋房区的概念宣称,空港新城将会成为未来低密度高端项目聚集地。加上越来越多的开发商进驻空港新城,如龙湖、泽科等,目前保利、恒大、万科、金科、等房地产巨头,也都与渝北区接触,有意进入空港新城。 高层和洋房是现在及未来版块主流产品 空港新城目前在售项目较少,随着两江新区挂牌等利好消息的刺激,版块需求明显增大,整体市场表现出“供不应求”。市面在售项目主要是高层和洋房产品,从潜在项目的物业类型以及已拿土地容积率来看,空港新城未来仍会以高层和洋房为绝对主流产品。 三房是版块绝对主力,面积集中在106-130平米 空港新城不管是高层、洋房还是小高层,三房都是绝对主力户型,占比94%。而两房和一房户型相对较少,去化也较快。从面积来看,板块三房面积集中在106-130平米,其中高层的舒适型三房面积集中在106-110平米,洋房三房面积主力区间为110-130平米。从供需表现来看,供需两者基本持平,需求略显旺盛。

板块客户以渝北区为主,“偏远”仍是辐射抗性 板块客户主要以渝北区为主,其中又以两路回兴客户居多,其次是来自渝中区。客户购房目的投资自主参半,一般自主型客户为当地拆迁户和改善住房的二次购房者,而区域的规划利好和未来巨大升值潜力是投资客户下单的主要原因。 区域规划利好是板块项目重点营销诉求点之一 随着两江新区的正式挂牌,保税港区的空港新城备受瞩目,加上板块“洋房区”的深入人心,投资自主兼得的空港新城项目均借此机会大力推广宣传,区域规划利好成为板块在售及面市项目的重点营销诉求点之一。 目前暂无集中式商业,未来打造板块核心商圈,商业配套供应庞大 就目前空港新城的商业形态及商业现状来讲,空港新城还无大体量的集中式商业,而少量社区商业配套也还有待完善。而从片区未来规划来看,空港新城定位为国际商务中心、高档住宅区、模具产业园功能区,重庆空港CBD区域核心商圈。未来片区将成为众多世界名企及中高端人士的聚集地,带动商贸、旅业、房地产业等快速发展。空港新城将成为第二个新牌坊商圈,后期商业配套供应量庞大。 空港新城商务公寓、写字楼和酒店未来供需旺盛 空港新城有龙湖北部商业中心和空港新城总部大楼两大庞大体量的商务中心,其中龙湖北部中心供应体量达126万方,总投资达80亿元,而空港新城总部大楼的规划占地面积也达到了5万平方米,总投资约16亿元,商务供应量巨大。由于空港新城是未来重庆国际交往的新基地和重要平台,毫无疑问,该区域酒店服务需求旺盛,且星级酒店将成为主导。

第四部分:区域个案分析 聚义香城故事 占地面积(亩) 建筑类别 容积率 绿化率(%) 200 洋房、高层 2.0 30.70 户型 主力户型 一室 两室 开发商 项目地址 开盘时间 价格 优惠政策 建筑面积(㎡) 风格 总户数 停车位 面积(㎡) 68.98——88.71m2 97.73——181.86 m2 重庆聚义物业发展有限公司 渝北空港新城兰謦大道109号(619车站旁) 2009年11月27开盘,分批次小批量推出 均价9000 按揭9.8折,全款9.7折。 聚义香城故事位于空港新城同茂大道南侧,北侧与未来渝北区行政中心隔街相望,东临兰馨大道,直达回兴转盘;西接空港新城交通状况 商务中心。通过两条平行隧道(即观音1、2号隧道)与两路老城紧密相连,车行约6-7分钟,轻轨3、6、9号线也将在不远的将来打通空港新城与主城其他区域链接。 聚义香城故事位于渝北两路空港新城CBD核心,与未来渝北区政配套设施 府办公行政中心、空港新城商务中心隔街相望,享尽未来空港新城繁华核心;周边相拥观音湖公园、鹿山公园、巴渝文化公园三大城市绿肺。 项目优劣势分析 30万万 法式 1200 520

御城华府 占地面积(亩) 建筑类别 容积率 绿化率(%) 主力户型 三室、四室 开发商 项目地址 开盘时间 价格 优惠政策 100 洋房、高层 2.5 50 户型 建筑面积(㎡) 风格 总户数 停车位 面积(㎡) 114.90m2——155.60m2 重庆御城实业发展有限公司 渝北国际新城兰馨大道18号(新城广场旁) 2010-08-08 均价10000元/平方米 全款9.8、按揭9.9 御城华府已开通619(盛景天下- 菜园坝火车站广场)、689(水木青华北门-恒通客车厂)、686(环线盛景天下--嘉华盛世),等多路交通状况 公交线路,未来更多线路正在连线中,距两路城区5分钟车程。御城华府已开通619(盛景天下- 菜园坝火车站广场)、689(水木青华北门-恒通客车厂)、686(环线盛景天下--嘉华盛世),等多路公交线路,未来更多线路正在连线中,距两路城区5分钟车程。 800亩观音岩生态公园、200亩沐仙湖、6万平米新城广场、150配套设施 米渝北区体育中心。在御城华府内商业街规划有超市、便利商店,特色餐饮店等,小区内各项生活配套设施一应齐全;在运动设施方面,篮球场、网球场、健身步道等为健康身体提供保证。 17万万 现代 1220 549

金易伯爵世家 占地面积(亩) 建筑类别 容积率 绿化率(%) 100 洋房、高层 2.93 30.08% 户型 主力户型 三房 四房 开发商 项目地址 开盘时间 价格 优惠政策 建筑面积(㎡) 风格 总户数 停车位 面积(㎡) 120-128 144-155㎡ 重庆空港实业有限公司 渝北空港大道转盘(空港大道东侧) 2010-10-10 均价8000 全款9.8、按揭9.9 金易伯爵世家位于渝北空港新城空港大道东侧,邻近空港工业园区中心转盘和主干道空港大道,地理优势得天独厚,到达重庆三大主要交通枢纽极为便利。轻轨三、九号线,609长安工业园区——交通状况 朝天门、610空港开发区——菜园坝、622红树林——重庆北、680小小岛——嘉华盛世、681渝北空港——玮兰床垫、682紫苑学府——渝北空港、683长安工业园区——南方翻译学院、685红树林——西区皮鞋城、686盛景天下——金易星城等多路公交。 中小学:空港试验小学 综合商场:重百超市、渝北特色餐饮街 渝北配套设施 体育馆及市政广场,为本项目提供了较好的运动、休闲配套。临重庆国际五金城。临汇祥好莱坞、未来渝北区政府等。为一景观山体公园。 17万万 现代 886 600

润丰尚水 占地面积(亩) 建筑类别 容积率 绿化率(%) 80 多层、高层 2.50 33.37% 户型 主力户型 三房 四房 开发商 项目地址 开盘时间 价格 优惠政策 建筑面积(㎡) 风格 总户数 停车位 面积(㎡) 120-128 144-155㎡ 重庆空港实业有限公司 渝北空港大道转盘(空港大道东侧) 2010-10-10 均价8000 全款9.8、按揭9.9 润丰水尚外围交通有桂馥大道,兰桂大道等,目前开通2条公交路线。距离观音桥核心商圈约15分钟路程。距离解放碑核心商圈交通状况 约30分钟路程。 目前有两路公共汽车619(盛景天下—菜园坝),686(盛景天下—金易星城)在此终点设站;另外,规划有多条公交路线由此经过,同时轻轨三号线支线正在建设中。 休闲公园:900亩观音生态公园、200多亩沐仙湖湿地公园、7万平米新城广场、渝北区体育中心。 配套设施 农贸、超市:重客隆、好宜家市场、宝圣西路农贸市场、华友农贸市场 医院:芳华医院、第三人民医院、重医诊所 银行:工商银行、 农业银行、中国银行、建设银行、中国信合、中国邮政等 55万万 现代 3566 2954

教育:润丰水尚社区双语幼儿园、宝胜西路幼儿园、空港实验小学、回兴小学、一中寄宿中学、双语学校、西南政法大学、川外南方翻译学院、海联学院、渝北职教中心、山峡联大等 泽科港城国际 占地面积(亩) 建筑类别 容积率 绿化率(%) 400 多层、高层、别墅 2.50 38% 户型 主力户型 二房 三房 开发商 项目地址 开盘时间 价格 优惠政策 泽科有限公司 渝北空港新城兰馨大道兰桂北二路(新城广场附近) 2011-01 7800 全款9.8、按揭9.9 建筑面积(㎡) 风格 总户数 停车位 面积(㎡) 67-85 102 70万万 现代 2662 1438 泽科港城国际目前有两路公共汽车619(盛景天下——菜园坝),交通状况 686(盛景天下——金易星城)在此终点设站,另规划多条公交路线由此经过,同时轻轨三号线支线正建设中。 泽科港城国际有800亩观音生态公园、200亩沐仙湖、6万平米新城广场、150米渝北区体育中心。农贸、超市:重客隆、好宜家市配套设施 场、宝圣西路农贸市场、华友农贸市场 医院:芳华医院、第三人民医院、重医诊所 银行:工商银行、 农业银行、中国银行、建设银行、中国信合、中国邮政 中小学校:幼儿园:宝胜西路幼儿园、中小学:实验三小、回兴

小学、一中寄宿中学、双语学校 大专院校:渝北职教中心、海联学院、山峡联大、外语学院、西南政法大学、南方翻译学院、重医大

重庆专业网站开发服务